قولنامه
قولنامه چیست

راهنمای حقوقی املاک

قولنامه چیست و چه فرقی با سند دارد؟

قولنامه همان سند موقت ملک است که در انجام معاملات ملکی بسیار رایج است. اگر قصد خرید و فروش ملک را دارید و یا با مفهوم قولنامه آشنا نیستید، در ادامه این مطلب با ما همراه شوید. 

تعریف کلی قولنامه

تصور کنید که شما قصد خرید خانه دارید و برای پیدا کردن گزینه ایده آلتان به دفاتر املاک مختلف رجوع کرده اید. در ادامه نیز دفاتر املاک فایل‌های مختلفی را به شما معرفی کرده اند و در میان این بازدیدها، یک مورد را انتخاب کرده و پسندیده اید. در صورتی که این موضوع را به اطلاع کارشناس املاک برسانید، وی قراردادی بین شما و فروشنده تنظیم خواهد کرد. این قرارداد که به صورت دستی تنظیم می‌شود،  قولنامه نامه می گویند. 

تعریف قانونی قولنامه

چنانچه مالک تصمیم داشته باشد تا ملک خود را تحت شرایطی مشخص به خریدار واگذار کند از قولنامه استفاده می‌شود. لازم به ذکر است که انتقال ملک از فروشنده به خریدار می‌تواند به صورت پرداخت وجه کامل  و نقدی صورت پذیرد و یا بر طبق توافق طرفین با پرداخت اقساط در بازه‌های زمانی مشخص انجام شود. 

به طور کلی قولنامه یک قرارداد دقیق  است که تمامی جزئیات اعم از شرایط واگذاری، نحوه پرداخت و... در آن مشخص می‌شود. 

مادامی که ملک از فروشنده به خریدار انتقال پیدا نکرده باشد و مبلغ ملک به صورت تمام و کمال پرداخت نشده باشد، قولنامه معتبر است و در صورت بروز هرگونه مشکلی می‌توان به آن رجوع کرد. به همین دلیل توصیه می‌شود تا پیش از انجام معاملات ملکی از مسائل حقوقی مربوط به قولنامه مطلع شوید تا در نهایت تجربه ای شیرین از معامله ملکی داشته باشید. 

قولنامه
تنظیم قولنامه

موارد قابل توجه در زمان تنظیم قولنامه

شاید به نظرتان بسیار ساده و پیش پا افتاده جلوه کند، اما مهم ترین نکته ای که باید در زمان تنظیم قولنامه به آن توجه شود،  مشخصات و اطلاعات مربوط به خریدار، فروشنده و ملک است. تمامی اطلاعات باید به درستی در قولنامه قید شود تا بتوان به راحتی احراز هویت انجام داد و در صورت بروز هرگونه مشکلی در آینده، فرآیند قانونی را در پیش گرفت. 

نکته مورد توجه دیگر، تعیین زمانی به عنوان آغاز و پایان معامله است. ضمن اینکه طرفین قرارداد می‌توانند با توجه به شرایطی خاص، تبصره ای را برای فسخ قرارداد قید نمایند. 

در واقع  منظور از به وجود آمدن شرایط خاص، نادیده گرفته شدن حقوق خریدار یا مالک است که در این شرایط طرفین قرارداد  به دلیل پنهان کاری یا از بین رفتن حق و حقوقشان، حق فسخ خواهند داشت. 

به عنوان مثال در صورتی که اطلاعات قید شده مربوط به ملک مورد نظر در قولنامه با اطلاعات سند ملک همخوانی نداشته باشد، خریدار حق فسخ خواهد داشت و یا در صورتی که خریدار نتواند اقساط خرید ملک را در موعد مقرر پرداخت نماید، فروشنده می‌تواند به طور کل قرارداد را فسخ نماید. 

پر واضح است که طرفین قرارداد بدون وجود نقص و اشکال در معامله حق فسخ نخواهند داشت.  عموما برای جلوگیری از بر هم زدن بی علت معامله، مبلغی به عنوان ضمانت اجرایی یا خسارت  در قولنامه ذکر می‌شود. 

به این ترتیب می توان تا حد زیادی اطمینان را در معامله ایجاد کرد تا طرفین قرارداد به قول و قرارشان پایبند باشند. لذا در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد بدون دلیل قصد فسخ داشته باشد، باید مبلغ خسارت یا وجه التزام را به طرف مقابل پرداخت نماید. 

اهمیت اعتبار دفاتر املاک برای تنظیم سند موقت ملک 

اگر قصد تنظیم قولنامه را دارید، باید به سراغ دفاتر املاک معتبر بروید. این موضوع مهم ترین نکته ای است که باید در زمان عقد قرارداد به آن توجه داشته باشید.

برای اینکه بتوانید دفاتر املاک معتبر را شناسایی کنید باید مجوز رسمی اتحادیه مشاورین  املاک را در محل رویت کنید. در صورتی که این مجوز در بنگاه وجود داشته باشد شما می‌توانید با خیال راحت با اطمینان از صلاحیت قانونی مجموعه موردنظرتان، قرارداد را تنظیم و امضا کنید. 

متاسفانه برخی از افراد از اهمیت اعتبار دفاتر املاک بی اطلاع هستند و تصور می‌کنند که تمامی بنگاه‌ها از صلاحیت کافی برخوردار هستند. در صورتی که اینطور نیست و اگر دفاتر املاک مجوز رسمی نداشته باشند، قولنامه نیز فاقد اعتبار قانونی و حقوقی خواهد بود. به این ترتیب در صورتی که مشکلی در قرارداد به وجود بیاید، هیچ کدام از طرفین قرارداد توانایی قانونی برای احیای حقوق خود را نخواهند داشت.

متاسفانه برخی از افراد تصور میکنند که برای تنظیم قولنامه نیازی به مراجعه به دفاتر املاک نیست و خودشان می‌توانند  این کار را انجام دهند. در صورتی که این باور نیز اشتباه است. 

کارشناسان دفاتر املاک واسطه‌هایی هستند که به منظور راحت تر پیش رفتن معامله به شما کمک می‌کنند. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد در انجام وظایف مربوط به خود کوتاهی کند، کارشناس املاک به مشکلات موجود رسیدگی خواهد کرد. در واقع کارشناس املاک یک تسهیل گر در معاملات ملکی به حساب می‌آید. 

هم زمانی معامله از دیگر اقدامات ضروری است که باید پس از انعقاد قولنامه به آن توجه شود. به عنوان مثال خریدار نباید پیش از زمان تعیین شده در قولنامه تمامی مبلغ ملک را به مالک پرداخت نماید و یا مالک نباید پیش از اینکه تمامی مبلغ ملک را از خریدار دریافت کند، سند را انتقال دهد. 

نکات تکمیلی و قابل توجه در زمان تنظیم قولنامه

گاهی پیش می‌آید که ملک مورد نظر دارای چند مالک است. اگر قصد خرید چنین ملکی را دارید، باید بدانید که در زمان تنظیم قولنامه حضور تمامی مالکین الزامی خواهد بود. البته در صورتی که یک شخص از تمامی مالکین وکالت محضری داشته باشد، می‌تواند به عنوان نماینده و به وکالت از آنها پای میز معامله حاضر شود. یادتان باشد که حتما پیش از تنظیم قولنامه وکالت نامه محضری شخص مورد نظر را بررسی کنید تا از قانونی بودن کار مطمئن شوید. 

همه چیز باید در سند موقت به صورت واضح و صریح اعلام شود. به عنوان مثال اگر شما به عنوان خریدار برای پرداخت از چک استفاده می‌کنید، باید این موضوع در قرارداد ذکر شود. به طور کلی تمامی اقدامات لازمی که پیشتر به صورت زبانی بین طرفین قرارداد رد و بدل شده است، باید در قولنامه اعلام شود. 

یادتان باشد برای تنظیم قولنامه به سراغ دفاتر املاکی بروید که جانبدار هیچ یک از طرفین قرارداد نباشد. در واقع کارشناس املاک باید بی طرف باشد و تمامی اسناد و مدارک فروشنده  و چک‌های پرداختی خریدار را در نزد خود نگه دارد. امانت داری یکی از ویژگیهای مهم کارشناس املاک است. او حق ندارد بدون کسب اجازه از طرفین قرارداد، اسناد هویتی، ملکی و مالی که در اختیار دارد را به طرف دیگر قرارداد تحویل دهد. 

پس از اینکه تمام موارد مهم در قولنامه ذکر شد، باید متن مکتوب شده به مهر و امضای دفاتر املاک و طرفین قرارداد برسد تا قولنامه از اعتبار قانونی برخوردار شود. لازم به ذکر است که هر یک از طرفین قرارداد باید دو شاهد را به همراه داشته باشند که پس از اتمام کار، پای قولنامه را امضا کنند. 

پس از اتمام کار، قولنامه در سه نسخه تنظیم خواهد شد تا در اختیار خریدار، فروشنده و کارشناس املاک قرار بگیرد. در صورتی که کوچکترین مغایرتی در هر یک از این سه نسخه وجود داشته باشد، معامله ابطال خواهد شد. 

همچنین بخوانید: مراحل گرفتن سند برای املاک نوساز و فاقد سند


 

قولنامه چیست
تفاوت سند موقت ملک با سند رسمی

تفاوت سند موقت ملک با سند رسمی

همان طور که پیشتر اشاره شد، قولنامه قرارداد و سندی عادی است که در آن تعهدات طرفین قید می‌شود و زمان تحویل، نحوه پرداخت و... به صورت دقیق مشخص می‌شود. 

با وجود سند موقت تمامی کارهای انتقال ملک برای طرفین قرارداد به صورت آگاهانه پیش خواهد رفت. از آنجایی که قولنامه به وسیله مامورین دولتی  تنظیم نمی‌شود، در مقایسه با اسناد ششدانگ از اعتبار کمتری برخوردار است. 

اگرچه می‌توان با تنظیم قولنامه معتبر مالکیت ملک را تغییر داد. اما اعتبار سند شش دانگ بسیار بالاتر است و  باید برای واگذاری سند، نقل و انتقال رسمی انجام شود. این کار در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و سند ملک از فروشنده به خریدار انتقال پیدا می‌کند.  به طور کلی سندی که در دفترخانه تنظیم شود، به عنوان سند رسمی شناخته می‌شود. پیشنهاد می کنیم برای اطلاع بیشتر در رابطه با سند مقاله انواع سند ملک را بخوانید

نویسنده : Super User

تاریخ انتشار :۱۴۰۰/۱۰/۲۱