سند ملک
انواع سند ملک

راهنمای حقوقی املاک

با انواع سند ملک آشنا شوید

سند ملک انواع مختلفی دارد. به همین دلیل توصیه می‌شود تا پیش از انجام معاملات ملکی شناخت درستی از  انواع سندها به دست آورید. 

بسیاری از افراد پیش از معامله ملکی دچار نگرانی و سردرگمی می‌شوند. در بسیاری از مواقع این نگرانی‌ها از عدم اطلاعات کافی و کاربردی نشات می‌گیرد. به همین دلیل بهتر است تا با ارتقای دانش و اطلاعات خود در خصوص انواع سند ملک به نگرانی‌هایی که از نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه نشات می‌گیرد، غلبه کنند. 

باید اعتراف کرد که معامله ملکی از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین معاملاتی است که انسان در طول زندگی خود انجام می‌دهد. در حقیقت در صورتی که معامله ملکی با درایت، هوشیاری و کیفیت کافی منعقد شود، زندگی افراد دستخوش تغییرات مثبت گسترده خواهد شد. از سوی دیگر بی خردی و  بی تجربگی  در معاملات ملکی، کیفیت زندگی را به شدت کاهش می‌دهد و خسارات جبران ناپذیری به زندگی افراد وارد می‌کند. 

چرا معامله ملکی مهم است؟

اگر بخواهیم به زبان ساده اهمیت معاملات ملکی را مورد بررسی قرار دهیم، باید بگوییم که در این دست از معاملات مقدار قابل توجهی پول مابین طرفین قرارداد جا به جا می‌شود و در ازای این جابه جایی، فروشنده ملک را  به خریدار واگذار می‌کند. از آنجایی که کالای معامله شده در این قرارداد ارزش مالی فراوانی دارد، باید بر طبق چارچوبی مشخص پیش رفت. در واقع در کشور ما به منظور کنترل و نظارت دقیق بر معاملات ملکی، ضوابط، شروط و قوانین زیادی تعریف شده است. افرادی که به خوبی با این شرایط و ضوابط آشنا باشند، معامله موفق‌تری خواهند داشت. 

لازم به ذکر است که این ضوابط، شروط و قوانین بسیار گسترده و متنوع هستند که این گستردگی موجب شکل گیری انواع سند ملکی شده است. به همین دلیل به افرادی که قصد معامله دارند، توصیه می‌شود تا اطلاعات خود را در خصوص انواع سند ملک و باید و نبایدهای در نظر گرفته شده برای آنها ارتقا ببخشند. 

نکته مهمی ‌که تمامیخریداران ملک باید به آن توجه داشته باشند، اعتبار  سند ملک است. برای تعیین اعتبار سند ملک، باید مشخص شود که آیا ملک مورد نظر با رعایت ساز و کارهای قانونی تهیه و تنظیم شده است یا خیر. در صورتی که سند ملک از اعتبار قانونی برخوردار باشد، معامله ای امن رخ داده است. در غیر این صورت خریدار  مجبور می‌شود تا برای زنده کردن سرمایه خود، به دادگاه قضایی شکایت ببرد. 

سند ملک
انواع سند ملک

 

آشنایی با انواع سند ملک

ساده‌ترین راهی که می‌توان با کمک آن از بروز اتفاقات ناخوشایند در معاملات ملکی جلوگیری کرد، آشنایی با انواع سند ملک است. 

در قوانین کشور ما، سند ملک به دسته‌های زیر تقسیم می‌شود:

  • سند منگوله دار
  • سند تک برگ
  • سند مشاع
  • سند شش دانگ
  • سند مفروز
  • سند اعیان
  • سند عرصه
  • سند وقفی
  • سند ورثه‌ای
  • سند تفکیکی
  • سند معارض
  •  سند بنچاق
  • سند رهنی
  • سند المثنی
  • سند شورایی
  • سند وکالتی
سند
سند ملک

 

سند ملک منگوله دار

جالب است بدانید که نام سندهای منگوله دار از شرایط ظاهری آنها گرفته شده است. به زبان ساده‌تر این نوع سند دارای یک منگوله است. 

اداره ثبت اسناد به منظور تایید صحت سند منگوله دار، آن را با سرب پلمپ کرده است. این نوع سند رسمی و مورد تایید قانون است. به این ترتیب خریداران ملک می‌توانند بدون وجود هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی، معامله ملکی انجام دهند و در نهایت سند ملک منگوله دار دریافت کنند. 

سند ملک تک برگ

سندهای قدیمی به صورت چند برگ و  دست نوشته بودند. اما اخیرا این روند به وسیله اداره ثبت اسناد رسمی متفاوت شده است. حالا سند ملک تک برگی شده است و محتوای سند بدون دخالت دست و با کمک کامپیوتر تهیه و تنظیم می‌شود.

از مهم‌ترین ویژگی‌های سند تک برگ، خوانایی و توجه به جزئیات ملک است. شما می‌توانید با کمک سند تک برگ، جزئیات ساختمان و کروکی آن را مشاهده کنید. 

سند ملک
سند ملک

 

 

سند ملک مشاع

اگر یک ملک دارای چند مالک باشد به آن مشاع گفته می‌شود. به عبارتی دیگر ملک مشاع دارای چند شریک است. 

افرادی که ملک مشاع خریداری کرده باشند، می‌توانند برای هر بخشی از ملک که تعیین شده باشد سند ملک رسمی دریافت نمایند. البته ناگفته نماند که در ملک‌های مشاعی تمامی شریکان صاحبان کل ملک در نظر گرفته می‌شوند. به همین دلیل تفکیک آن برای هر مالک با پیچیدگی‌هایی همراه است. 

از همین رو توصیه می‌شود تا برای مدیریت زمان، سرمایه و انرژی خود به سراغ املاک مشاعی نروید.

سند ملک شش دانگ

اگر به دنبال خرید بی دردسر ملک هستید، بهتر است به سراغ املاکی با سند ملک شش دانگ بروید. زیرا بر طبق تحقیقات و آمار ثبت شده مسائل حقوقی مربوط به سندهای شش دانگ بسیار محدود است. 

منظور از سند شش دانگ، تایید مالکیت فرد در شش جهت بر ملک مورد نظر است. این شش جهت عبارتند از: شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین. به این ترتیب هیچ گونه شک و شبهه‌ای بر مالکیت فرد به وجود نخواهد آمد. 

سند ملک مفروز

در صورتی که شما دارای سند ملکی مشاع باشید و یا به عبارتی یک ملک را به صورت مشاعی خریداری کرده باشید و  حالا تصمیم  گرفته‌اید که سهم خود را جدا کنید، باید افراز انجام دهید. به زبان دیگر تبدیل ملک مشاع به ملکی شخصی را افراز کردن می‌گویند. 

لازم به ذکر است که تفکیک سهم درخواست کننده با توجه به سهم مشاعی سایر مالکان تعیین می‌شود که البته این کار به بررسی‌های بسیار دقیق و حساس نیاز دارد. باید اعتراف کرد که رسیدگی به سند ملک مفروز از پیچیده‌ترین درخواست‌های مربوط به املاک است. 

انواع سند
سند ملک عرصه و اعیان

 

سند ملک عرصه و اعیان

اگر در شهرهای بزرگی همچون تهران زندگی می‌کنید، احتمالا تا حدودی با مفهوم سند ملک عرصه و اعیان آشنا هستید. 

بر طبق قانون، عرصه به سند ملک زمینی اشاره دارد که آپارتمان مورد نظر در آن ساخته شده است. سند ملکی اعیان نیز به واحدهایی تعلق دارد که بر روی زمین موردنظر ساخته شده اند. 

افرادی که به دنبال خرید آپارتمان در  شهرهای بزرگ هستند، باید بدانند که برای این آپارتمان‌ها عرصه و اعیان در نظر گرفته شده است و سهم آنها در سند ملک عرصه با توجه به متراژ اعیان تعیین خواهد شد. 

شاید تصور کنید که بررسی سهم عرصه و اعیان چندان اهمیت ندارد. در صورتی که اهمیت این موضوع در زمان ساخت و ساز مجدد خانه و یا تقسیم ملک بین وراث مشخص می‌شود. 

سند ملک وقفی

یکی از مشکلاتی که افراد پس از معامله ملک با ان مواجه می‌شوند مربوط به سند ملک وقفی است. متاسفانه در بسیاری از مواقع املاک وقفی به صورت غیرقانونی و با جعل اسناد به متقاضیان فروخته می‌شود. 

در این نوع سند ملک، مالک اختیار زمین یا خانه خود را به اداره اوقاف می‌دهد. اداره اوقاف نیز برای مدتی 99 ساله ملک را به سایرین اجاره می‌دهد. 

بنا بر قوانین  موجود  هیچ کس بدون اخذ اجازه از اداره اوقاف امکان  خرید و فروش املاک وقفی را  نخواهد داشت. 

سند ملک ورثه‌ای

همان طور که از نام سند ملک ورثه‌ای مشخص است، ملک بعد از فوت مالک  مابین وراث تقسیم خواهد شد. وراث می‌توانند به منظور قانونی کردن سهم خود به اداره ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند و درخواستی مبنی بر صدور سند مالکیتی مطابق با سهم الارث خود را ارائه دهند. 

ناگفته نماند که برای دریافت سند ملک ورثه‌ای باید ضمن ارائه درخواست، مدارکی مانند: گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی 19 و... به اداره ثبت اسناد رسمی ارائه شود. 

سند ملک تفکیکی

در سند ملک تفکیکی چند نفر به عنوان مالک یک سند در نظر گرفته می‌شوند. در واقع یک ملک بین چندین نفر تقسیم می‌شود و این تقسیم شدن در سند قید می‌شود. 

سند ملک تفکیکی برای افرادی که به طور اشتراکی ملکی را خریداری می‌کنند مورد استفاده قرار می‌گیرد.

لازم به ذکر است که برای سند ملک تفکیکی قوانین گسترده‌ای تعریف شده است که می‌توان با کمک این قوانین مسائل حقوقی پیش آمده در سندهای تفکیکی را به فرجام رساند.

سند ملک معارض

یکی از مواردی که باید در زمان معامله ملک به آن توجه داشته باشید، عدم وجود سند ملک معارض است. در تعریف سند ملک معارض این طور آمده است که برای ملکی مشخص با محدوده‌ای تعیین شده و مشخص در تاریخ‌های مختلف، به طور رسمی مالکیت‌های متفاوت به ثبت رسیده است. 

به منظور رسیدگی به این موضوع، تبصره ماده 5 لایحه قانونی به ثبت رسیده است. بر طبق این تبصره قانون موظف است تا بررسی‌های لازم را انجام دهد و در انتها، حکم ابطال سندی که در تعرض  با سند دیگر قرار دارد را صادر نماید. 

انواع سند
سند ملک بنچاق

 

سند ملک بنچاق

خوشبختانه نظام مدیریتی ثبت اسناد توانست با در نظر گرفتن سیاست‌ها و قوانینی مشخص، وضعیت یکپارچه و قابل قبولی را در بازار ملک راه اندازی نماید. 

پیش از اینکه اداره اسناد رسمی به شکل امروزی در آید، سیاست‌ها و قوانین تعریف شده‌ای در حوزه معاملات ملکی وجود نداشت. به این ترتیب طرفین قرارداد پس از به توافق رسیدن در معامله، درخواست خود را در نزد افراد معتبر و شناخته شده می‌بردند. 

در نهایت این افراد پای معامله ملک را مهر و امضا می‌کردند و به این ترتیب به معامله ملکی اعتبار می‌بخشیدند. آن سال‌ها این اقدام بسیار معتبر به حساب می‌آمد  و به اسنادی که به این ترتیب تهیه می‌شدند، سند ملک بنچاق می‌گفتند. 

این روزها سند ملک بنچاق مانند گذشته معتبر نیست. البته در صورتی که شما دارای چنین اسناد ملکی هستید، می‌توانید به مراجع قضایی درخواست دهید تا پس از بررسی صحت آن، اعتبار سند به روزرسانی شود. 

سند ملک رهنی

این روزها بازار اخذ وام بسیار داغ شده است. در بسیاری از مواقع برای دریافت وام، سند ملک برای مدت زمانی مشخص در رهن بانک قرار می‌گیرد. البته این موضوع در سند نیز قید می‌شود. به سندهای ملکی که در طول پرداخت وام در گرو بانک قرار دارند، سند رهنی گفته می‌شود. 

اگر قصد خرید خانه با سند رهنی را دارید، باید بدانید که اگر فرد وام گیرنده نتواند در مدت زمانی معلوم، اقساط وام را پرداخت نماید، بانک اجازه دارد تا ملک مورد نظر را به ازای اقساط پرداخت نشده تصاحب نماید. 

سند ملک المثنی

ممکن است بنا به دلایل مختلفی مثل زلزله، سیل،  آتش سوزی و... سند ملک مفقود شود. در چنین شرایطی مالک می‌تواند با ارائه اسناد و مدارکی مشخص درخواست اخذ سند ملک المثنی را بدهد. 

اداره ثبت اسناد رسمی پس از بررسی اسناد و مدارک ارائه شده و طی شدن فرایند اداری مشخص، سند ملک المثنی را صادر خواهد کرد. 

سند ملک شورایی

عدم وجود اعتبار سند رسمی، مهم‌ترین نکته‌ای است که باید در خصوص سند ملک شورایی بدانید. این نوع سند  توسط شورای محلی تهیه و مهر می‌شود. به همین خاطر از اعتبار قانونی و رسمی کافی برخوردار نیست. 

افرادی که دارای سند ملک شورایی هستند، باید دوندگی‌های زیادی در اداره ثبت اسناد انجام دهند تا بتوانند در یک فرآیند طولانی سند شورایی را به سند ملک  رسمی تبدیل کنند. 

همچنین بخوانید: مزایا و معایب پیش خرید خانه

سند ملک وکالتی

یکی از مشکلات سند ملک مربوط به سند ملک وکالتی است. از آنجایی که در این نوع سند ملک، یک یا چند نفر حق وکالت صاحب ملک را دارند، باید تمامی مراحل به صورت رسمی و محضری به ثبت برسد. در چنین شرایطی امکان بروز مشکل به میزان قابل توجهی کاهش پیدا می‌کند و سند ملک از اعتبار کافی برخوردار خواهد بود. 

البته اداره رسمی اسناد از قوانین کافی و مناسب برای رسیدگی به وضعیت کلاهبرداران این حوزه  برخوردار است.  به این ترتیب قانون به وضعیت افرادی که به دنبال جعل سند ملک و دست درازی به املاک و حقوق صاحب ملک باشند، رسیدگی خواهد کرد. 

تعیین نوع سند ملک با چی ملک

مجموعه چی ملک همراه همیشگی شما است و به شما در فرآیند خرید ملک کمک می‌کند تا با شناختی دقیق و درست و با آگاهی کامل وارد بازار معامله پیچیده و حساس ملک شوید. در صورتی که از اطلاعات کافی در خصوص سند ملک برخوردار نیستید، از تجربه و دانش کارشناسان چی ملک کمک بگیرید. 

نویسنده : Super User

تاریخ انتشار :۱۴۰۰/۹/۲۹