هر آنچه که باید از ساخت خانه و ویلا در زمین کشاورزی بدانید

این روزها افراد زیادی تمایل به  ساخت خانه در زمین کشاورزی پیدا کرده اند. در واقع بسیاری از افراد با هدف یک سرمایه گذاری موفق رو به سوی بازار املاک  آورده اند. 

در چند سال اخیر به دلیل اینکه خرید خانه و ویلا با قیمت‌های زیادی همراه است، تمایل به خرید زمین‌های کشاورزی بالاتر رفته است. در واقع بالا رفتن قیمت ملک و تورم عامل اصلی رونق گرفتن این بازار به حساب می‌آید. 

در شرایطی که برای خرید خانه و ویلا به سرمایه‌های کلان نیاز است،  بسیاری از افراد به دنبال املاک ارزان قیمت هستند. زمین‌های کشاورزی  یک انتخاب ایده آل برای این دسته از افراد است. 

البته ناگفته نماند که ساخت خانه در زمین کشاورزی باید و نبایدهای فراوانی را شامل می‌شود و در بسیاری از مواقع امکان ساخت و ساز در زمین‌های کشاورزی وجود ندارد. به همین دلیل توصیه می‌کنیم تا پیش از خرید زمین‌های کشاورزی اطلاعات خود را در خصوص آن تکمیل کنید و با شروط و قوانین  مرتبط به آن پیش بروید. 

آیا امکان ساخت خانه در زمین کشاورزی و زراعی وجود دارد؟

این سوالی است که در ذهن بسیاری از متقاضیان خرید زمین‌ کشاورزی نقش می‌بندد. 

به طور کلی در پاسخ به این سوال باید بگوییم که وجود اراضی کشاورزی از لازمه‌های اصلی کشور است. در واقع حمایت از این اراضی به نوعی حمایت از تولیدات کشاورزی به حساب می‌آید. در صورتی که برخی از افراد سودجو به حفاظت از اراضی کشاورزی بی توجه باشند، آینده سختی را برای کشور رقم خواهند زد. زیرا همان طور که می‌دانید بقای حیات همه ما به  بقای صنعت و محصولات کشاورزی  گره خورده است. 

البته در برخی از مواقع که زمین‌های کشاورزی از شرایط و رونق کافی برای کشت و زرع برخوردار نیستند، می‌توان با پیگیری‌های قانونی و اجرای شرط و شروط‌های خاص بستر مناسبی را برای تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی فراهم کرد. 

در صورتی که فرآیند تغییر کاربری با موفقیت به پایان برسد، امکان ساخت خانه در زمین کشاورزی مهیا می‌شود. 

قانون ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی

یادتان باشد که شهرداری و سازمان‌های مرتبط، کاربری زمین‌های کشور را مشخص کرده اند و شما نمی‌توانید به تنهایی برای املاک خود کاربری تعیین کنید. 

به طور کلی جنگل‌ها، مزرعه‌ها و... از اراضی کشاورزی به حساب می‌آیند و بر طبق قانون امکان ساخت خانه و خانه در اراضی کشاورزی وجود ندارد. 

متاسفانه برخی از افراد تصور می‌کنند که ساخت خانه در زمین زراعت بسیار آسان است و می‌توانند به راحتی و بدون توجه به قوانین حاکم به مقاصد خود جامه عمل بپوشانند. در صورتی که واقعیت چیزی به غیر از این تصور است. 

بر طبق قانون افرادی که بدون توجه به قوانین موجود دست به تغییر کاربری می‌زنند  و به ساخت خانه و ویلا در زمین کشاورزی مشغول می‌شوند، متخلف به حساب می‌آیند و این متخلفین ملزم به پرداخت عوارض سه برابری زمین خواهند بود. 

لازم به ذکر است که این عوارض به قیمت روز محاسبه می‌شود و متخلفین ملزم به متوقف کردن ساخت خانه در زمین کشاورزی خواهند شد.  

نهاد‌های قضایی با جدیت  پیگیری پرونده‌های این چنینی را انجام خواهند داد و متخلفین را مجازات خواهند کرد. 

آشنایی با کاربری انواع اراضی

کسب اطلاعات کافی در خصوص کاربری اراضی به شما کمک  می‌کند تا بی گدار به آب نزنید و خرید موفقی داشته باشید. در ادامه با کاربری انواع اراضی آشنا می‌شویم:

کاربری مسکونی:

اگر قصد ساخت و ساز دارید، کاربری مسکونی بهترین انتخاب برایتان خواهد بود. این اراضی با هدف ساخت ویلا و آپارتمان به فروش می‌رسند. 

کاربری کشاورزی: 

باید بدانید که امکان ساخت خانه و ویلا در زمین کشاورزی وجود ندارد.  این کاربری به دو دسته باغی و زراعی تقسیم می‌شود. 
در صورتی که زمین مشجر و دارای درخت باشد به آن باغی  گفته می‌شود. اما اگر در زمین محصولات کشاورزی کشت شود به آن زراعی گفته می‌شود. 

بیشتر بدانید: باغ شهری چیست؟

کاربری تجاری: 

در صورتی که قصد ساخت مغازه، رستوران و یا سایر املاک تجاری را داشته باشید باید به دنبال املاکی با کاربری تجاری بگردید.

کاربری صنعتی: 

این کاربری به منظور رونق صنایع مختلف و راه اندازی کارخانه‌ها در نظر گرفته شده اند. 

کاربری خدماتی: 

چنانچه از بخشی از زمین برای خدمات رسانی به شهروندان استفاده شود به آن کاربری خدماتی داده می‌شود. سرویس‌های بهداشتی و حمام‌های عمومی ‌در این دسته جای دارد. 

کاربری پارکینگ: 

این  نوع از کاربری به زمین‌هایی برای احداث پارکینگ‌های عمومی داده می‌شود. 

کاربری معدن: 

دولت برای زمین‌هایی که بتوان از آنها مصالح ارزشمندی برداشت کرد، کاربری معدن تعریف می‌کند. 

کاربری اداری - دولتی: 

 این نوع کاربری برای نهادهای دولتی کاربرد دارند. ساختمان‌های مربوط به وزارت خانه‌ها، ادارات دولتی و... در این دسته جای میگیرند. 

کاربری فضای سبز: 

تمامی پارک‌ها و فضای سبزی که در نقاط مختلف شهر دیده می‌شوند، دارای کاربری فضای سبز هستند. 

کاربری فرهنگی-مذهبی: 

تمامی اماکنی که در جهت توسعه فرهنگ فعالیت دارند، دارای کاربری فرهنگی مذهبی هستند. به این ترتیب سینماها، فرهنگسراها و... در این دسته بندی جای میگیرند. لازم به ذکر است که قبرستان‌ها نیز دارای کاربری فرهنگی-مذهبی هستند. 

کاربری آموزشی: 

تمامی اماکنی که در حوزه آموزش فعالیت دارند، دارای کاربری آموزشی هستند. مدارس، مهد کودک‌ها، آموزشگاه‌ها و... در این دسته بندی جای دارند. 

کاربری ورزشی: 

ورزشگاه‌ها و باشگاه‌های ورزشی دارای این کاربری هستند. 

کاربری بهداشتی- درمانی:

تمامی اماکن فعال در بخش بهداشت و درمان اعم از کلینیک‌ها، درمانگاه‌ها، بیمارستان‌ها و... دارای کاربری بهداشتی درمانی هستند. 

فاقد کاربری: 

در این میان برخی از زمین‌ها فاقد کاربری هستند و شهرداری هنوز برای آنها کاربری تعریف نکرده است. البته ناگفته نماند که در برخی از مواقع این زمین‌ها به عنوان ذخایر شهرداری در نظر گرفته شده اند و به همین دلیل هیچ گونه کاربری ندارند. 

قبل از خرید زمین استعلام بگیرید

متاسفانه برخی از افراد دانش کافی برای خرید ملک را ندارند و بدون اطلاع از کاربری زمین، ملکی را خریداری می‌کنند و پس از آن با چالش‌های مختلفی مواجه می‌شوند.

مثلا فردی را در نظر بگیرید که بدون تحقیق و اطلاع در خصوص کاربری زمین، ملکی را خریداری کرده است و در ادامه به ساخت و ساز در آن مشغول شده است. اما از آنجایی که ملک مورد نظر کشاورزی بوده است، با مشکلات عدیده‌ای مواجه شده است. 

حقیقت این است که قانون ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی بسیار سخت گیر است و در صورت بی توجهی به آن باید جریمه‌های گزافی را پرداخت کرد. 

به همین دلیل به تمامی افراد توصیه می‌کنیم تا پیش از خرید زمین، استعلامات لازم را دریافت کنند و با اطلاعات کافی پای میز معامله بنشینند. 

استعلام از دارایی، شهرداری و  جهاد کشاورزی از لازمه‌های اصلی برای ساخت ویلا و خانه در زمین کشاورزی به حساب می‌آید.

بیشتر بدانید: کد رهگیری املاک چیست و نحوه دریافت آن چگونه است؟

آیا امکان تغییر کاربری زمین کشاورزی وجود دارد؟

اگر قصد ساخت خانه در زمین کشاورزی را دارید، باید با پیروی از قوانین موجود کاربری زمین خود را تغییر دهید. 

مراحل ساخت و ساز مجاز در اراضی کشاورزی

به طور کلی برای ساخت خانه در زمین کشاورزی باید فرآیندی چند مرحله‌ای را پشت سر گذاشت که این مراحل به شرح زیر هستند:

• در گام اول باید درخواست خود را به جهاد کشاورزی شهرتان تحویل دهید. البته باید در زمان ارائه درخواست خود، مدارکی اعم از: استعلام از دستگاه‌ها و سازمان‌های مربوطه، سند مالکیت، نظر اداره کل محیط زیست و... را به همراه داشته باشید. 
• در ادامه جهاد کشاورزی درخواست شما را به منظور ساخت خانه در زمین کشاورزی به دبیرخانه کمیسیون ارائه می‌دهد.  
• اگر زمین مورد نظر باغی و زراعی نباشد، سازمان با ساخت و ساز در آن موافقت خواهد کرد. اما در صورتی که باغی و زراعی بودن زمین تایید شود، درخواست ساخت خانه در زمین کشاورزی در نوبت کار بررسی‌های کمیسیون قرار خواهد گرفت. 
• سپس کمیته کار کمیسیون، اراضی مورد نظر را بررسی  میکند و در صورت نیاز برای تکمیل اطلاعات، به صورت حضوری از اراضی دیدن خواهد کرد. 
• در صورتی که پس از بررسی‌های لازم امکان تغییر کاربری و ساخت خانه در زمین کشاورزی وجود نداشته باشد، این موضوع به متقاضی اطلاع داده خواهد شد. اما اگر امکان تغییر کاربری و ساخت خانه در زمین کشاورزی باشد، دبیر کمیسیون مجوزهای لازم را برای متقاضی صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که در برخی  از مواقع امکان تغییر کاربری و ساخت خانه در زمین کشاورزی با پرداخت عوارض همراه خواهد بود که این موضوع از طریق مدیریت جهاد کشاورزی پیگیری خواهد شد. 

جمع بندی

هیچ کس دوست ندارد تا به دلیل نداشتن اطلاعات کافی در حوزه ملک، انتخابی نادرست داشته باشد. 

از آنجایی که این روزها بازار خرید زمین‌های کشاورزی رونق پیدا کرده است، بهتر است تا با ارتقای اطلاعات خود در این زمینه از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنیم.

متاسفانه برخی از افراد تصور می‌کنند که ساخت خانه در زمین کشاورزی بسیار آسان است و می‌توانند پس از خرید زمین کشاورزی به ساخت خانه یا ویلا مشغول شوند. در صورتی که چنین نیست. 

اگر قصد ساخت خانه و ویلا در زمین کشاورزی و زراعی را دارید، باید بدانید که تغییر کاربری زمین  اصلی‌ترین گامی است که باید پیش از هر گونه اقدامی بردارید.

لازم به ذکر است که محدودیت‌های تعریف شده برای تغییر کاربری زمین کشاورزی از سوی شهرداری و سازمان‌های مربوطه بسیار زیاد است و پیگیری این فرآیند زمانبر خواهد بود.